Politique du logement : anatomie de dix ans de naufrage macroniste
C’est un sujet qui semble s’imposer comme une des thématiques majeures de la prochaine élection présidentielle : le logement. Chaque parti y va de ses propositions – pour une grosse partie démogagiques- face à la crise du logement que nous connaissons depuis plusieurs années. Plusieurs chiffres attestent de l’ampleur du désastre : les réservations de logements neufs se sont élevés à 38 000 au premier semestre 2026, contre 47 500 au premier semestre 2025 soit une baisse de 18%. Le marché locatif se contracte aussi fortement : avec une hausse moyenne de 2,5 à 3,5 % des loyers en France. Le marché immobilier a subi un fort décrochage au printemps avec une chute vertigineuse de la signature du nombre de compris : -16 % en mai, et – 11 % en juin. En cause plusieurs facteurs et certains externes donc totalement indépendants de la volonté gouvernementale française : la remontée des taux d’intérêt qui est la conséquence directe de l’inflation due à la surchauffe post-covid et la crise énergétique conséquente à la guerre en Ukraine (même si la hausse des taux n’est pas due qu’à ces deux facteurs nous le verrons plus tard). L’attentisme lié à la guerre d’Iran a évidemment aussi un impact sur le ralentissement fort observé en 2026. L’explosion du prix des matériaux, conséquences des guerres citées précédemment ont aussi joué un rôle clef dans la chute du nombre de constructions. En revanche, d’autres facteurs sont directement liés à des choix politiques intérieurs : la chute nette de la construction neuve conséquente des politiques environnementales : le ZAN notamment mais la règlementation environnementale « RE2020 » jugée responsable à elle seule d’avoir fait augmenter les coûts des constructions de 10 à 15 %. Enfin il y a une désincitation très forte pour les bailleurs à mettre en location leurs logements, en cause : les règlementations relatives aux DPE et l’interdiction à la location des logements classés G depuis 2025 et la prochaine interdiction à la location des logements classés F en 2028. Aussi, les choix budgétaires ont eu un impact considérable : la fin des aides fiscales (comme le dispositif Pinel) ont aussi eu un impact considérable.
En bref, les politiques environnementales ont clairement conduit en grande partie à cette crise du logement, mais ce n’est pas la seule cause. Cette crise signe plus généralement l’échec de dix ans de macronisme en matière de politique du logement, avec des décisions complètement erratiques et parfois contradictoires entre-elles.
Une politique du logement sans aucune logique
Le moins que l’on puisse dire sur la politique du logement macroniste c’est qu’elle n’a aucune colonne vertébrale idéologique et donc aucune cohérence. Emmanuel Macron a été élu en 2017 sur une promesse : appliquer le principe de la politique de l’offre dans le secteur du logement. Le concept est assez simple et en soit assez loin d’être idiot : libérer l’offre, en assouplissant les règlementations et la fiscalité pour favoriser les constructions. Le principe était séduisant et à contre-courant de ce qui a été fait dans le domaine depuis des décennies. Pour autant, pour une raison à ce jour inconnue, le choix du gouvernement a été de faire exactement l’inverse : en 2017 le nombre de mises en chantier était de 500 000 par an, il est aujourd’hui de 250 000 soit un niveau qui n’a jamais été aussi bas depuis 1945. En cause entre-autres les normes environnementales citées précédemment que nous évoquerons plus tard, mais aussi un autre domaine : la fiscalité. Pour une raison là aussi inconnue, Emmanuel Macron a théorisé en 2017 que le logement était un secteur improductif (contrairement à la tech et aux entreprises) et a donc refusé de supprimer l’ISF sur l’investissement immobilier en maintenant l’IFI. La conséquence est qu’il n’y a eu aucune incitation à l’investissement locatif : beaucoup de propriétaires ont donc vendu leurs résidences principales et secondaires ce qui a asséché le marché locatif. Par ailleurs, le refus du gouvernement d’intégrer les revenus fonciers dans la flat tax a encore moins incité à l’investissement locatif.
Par son hérésie fiscale, Macron a asphyxié l’immobilier neuf
Emmanuel Macron aurait pu s’arrêter-là mais non ! La fiscalité sur le locatif a été augmentée de manière considérable, de quoi rendre largement jaloux François Hollande et les socialistes : la taxe sur les logements vacants (TLV) a été augmentée massivement : de 2023 à 2024 la TLV a augmenté de 45,5 % ; en août 2023 le nombre de zones tendues (donc périmètre d’application de la TLV) est passé de 1140 communes à 3700 communes et surtout le budget pour 2026 prévoit d’autoriser les conseils de surtaxer massivement les logements vacants. Le tout pour un rendement selon l’IFRAP, de…. 943 millions d’euros ! Le marché locatif lui, en revanche, pour des économies de bout de chandelle en a payé le prix fort.
Il ne s’agit pas de la seule hérésie fiscale de ce mandat : la plupart des dispositifs incitatifs à l’investissement privé ont été supprimés : Pinel, le prêt à taux zéro… Le résultat est que le secteur du neuf a été littéralement asphyxié par ce genre de mesures, faisant chuter le nombre de permis de construire. Selon La Tribune les économies réalisées ont été entre 2 et 3 milliards d’euros. Ce n’est pas négligeable mais assumer des réformes courageuses dans les dépenses publiques aurait été largement plus efficace et moins destructeur économiquement.
L’encadrement des loyers: l’autre revirement macroniste
La fiscalité n’est qu’une partie du problème. L’autre revirement total d’Emmanuel Macron c’est l’encadrement des loyers. Dans son programme en 2017, il promettait, je cite, de « débrancher » ce dispositif lui reconnaissant des effets pervers. Et pour cause : l’encadrement des loyers a pour conséquence directe la réduction de la rentabilité locative ce qui désincite à l’investissement privé mais aussi la désincitation à réaliser des travaux de rémunération (ce qui paradoxalement augmente le nombre de passoires thermiques). Un tel dispositif déplace aussi de fait les investissements locatifs vers le marché de Airbnb, non soumis à ce genre de restriction. Enfin, l’encadrement des loyers se retourne fatalement contre les locataires eux-même, car entre du fait de la baisse de l’investissement locatif, la concurrence entre les candidats est féroce et favorise donc les locataires avec le plus de garanties, dans l’optique de ne courir aucun risque d’impayé. Les chiffres le démontrent l’Apur (atelier parisien d’urbanisme) est clair : les compléments de loyer ont explosé compensant largement la baisse des loyers dus à l’encadrement, et le nombre de logements inoccupés est passé de 191 000 en 2011 à 262 000 en 2026 soit une hausse de 37 %. À Lyon c’est encore pire, selon le site « encadrementdesloyers.org » l’offre locative s’est effondrée de 38 % depuis l’instauration de l’encadrement des loyers créant une tension locative folle qui pénalise en premier lieu ceux qui recherchent des studios ou des T2 le tout avec une baisse moyenne entre 2% et 4% selon la mairie (chiffres non vérifiés) (pour information, un studio à Lyon représente un loyer moyen de 570 euros et un T2 un loyer moyen de 780 euros, ça représente une économie de, respectivement, ça représente au plus une économie de 23 euros par mois pour un studio et 31 euros pour un T2, ce qui est très faible).
En clair, évidemment qu’il fallait mettre fin à cette hérésie et Emmanuel Macron avait raison sur ce point en 2017, le problème est qu’il a fait l’inverse de ce qu’il a promis : avant la présidence Macron, l’encadrement des loyers n’existait que dans deux communes : Paris et Lille. La loi ELAN de 2018, a autorisé l’expérimentation dans les communes volontaires pour cinq ans, expérimentation prolongée en 2022 par la loi 3ds jusqu’en 2026, elle-même prolongée jusqu’en 2028 par une proposition de loi soutenue par les macronistes. Bilan : nous sommes passés de seulement 2 communes appliquant l’encadrement des loyers avant la présidence Macron à 72 aujourd’hui, et cela par un président qui disait qu’il fallait supprimer l’encadrement des loyers.
Rappelons aussi qu’en France il existe un encadrement des loyers à la relocation dans les communes situées en zone tendue et comme dit au-dessus, sous cette présidence le nombre de communes en zones tendues a été multiplié par trois. Bref, la lâcheté et le démagogisme à l’état pur au point de renier complètement ses convictions.
Le coup de grâce des normes environnementales
Ce qui a définitivement asphyxié le secteur immobilier, ce sont aussi les normes environnementales, trois principalement : la RE2020 qui impose l’utilisation de matériaux biosourcés au lieu du béton, l’interdiction à la location des logements classés G depuis 2025 et le ZAN (zéro artificialisation nette).
Prenons le cas de l’interdiction à la location des logements classés G, il s’agit sans doute de la réforme la plus inefficace. Depuis cette interdiction : 600 000 logements ont été retirés du marché locatif soient 4 % du marché locatif, cela paraît peu mais les conséquences réelles. Les logements F représentent selon Hello Watt entre 600 000 et 700 000 logements sur le marché locatif, ce qui signifie que près de 9 % du marché locatif serait inoccupable. Anticipant cela les logements F ont déjà moins la cote, les locataires se rabattant sur les logements énergétiquement conformes, ce qui fait grimper les loyers et augmente la tension locative. Aussi, cette mesure pénalise les ménages les plus modestes, car les plus demandeurs de logements classés G ou F car par définition ce sont des logements à faible loyer.
Le dispositif ZAN adopté via la loi climat en 2021, lui aussi a contribué à la crise du logement en imposant de diviser par deux la consommation d’espaces naturels et forestiers pour atteindre 0 % en 2031 ce qui réduit mécaniquement l’offre foncière, fait augmenter le prix d’achat des terrains (car coûts de dépollution importants). Les maisons individuelles neuves se raréfient. Cela impose de recentrer l’immobilier dans les grandes villes via les reconversions de bureaux ou réhabilitations de friches, ce qui coûte extrêmement cher voire est tout simplement possible. Entre les difficultés financières, le rabot des aides fiscales, le ZAN a planté le dernier clou du cercueil du secteur de l’immobilier en France.
Il est temps d’arrêter ces normes environnementales qui n’ont pas un impact significatif sur la protection environnementale et accepter que le marché s’autorégulera : les logements classés G ou F subiront de fait une décote car énergivores, les propriétaires se retrouveront alors dans l’obligation de réaliser les rénovations s’ils sont déficitaires. A la place du ZAN il paraît plus judicieux de simplifier les PLU dans les zones tendues, et éventuellement d’utiliser le levier fiscal contre la rétention de terrains vacants, mais cesser les normes technocratiques édictées depuis Paris.
Airbnb: le faux responsable
Par paresse intellectuelle, tous les partis politiques se sont décidés à cibler Airbnb pour éviter d’assumer des réformes impopulaires : en témoigne le rabot de la niche fiscale pour ce type de location adoptée en 2025. Peut-être que cela était nécessaire, mais la réalité c’est que ce n’est pas Airbnb le problème. Premièrement, Airbnb est la conséquence directe des politiques du logement désastreuses de ces dernières années, notamment l’encadrement des loyers mais aussi les normes environnementales qui ont poussé les propriétaires à se rabattre vers ce type d’investissement. Aussi, pénaliser Airbnb c’est aussi assumer de pénaliser le secteur touristique : Airbnb est très implanté dans des régions qui vivent de ce secteur comme le Pays Basque. Evidemment cela pose des problèmes pour ceux qui recherchent des logements sur place, mais cela fait aussi vivre de nombreuses personnes. Bref, Airbnb n’est pas responsable de la crise du logement, en tous cas beaucoup moins que les choix désastreux effectués ces dernières années
Sur le logement Macron a été encore plus à gauche que Hollande
Gabriel Attal aujourd’hui candidat à la présidentielle parle de « gros plantage » concernant la politique du logement macroniste. Il est observateur, et il pose un bon constat le problème c’est qu’il est un compagnon de route d’Emmanuel Macron depuis 2017, et que personne ne l’a entendu avant sa candidature prendre ses distances avec cette politique. Le véritable problème est que sur le secteur du logement comme beaucoup d’autres, Emmanuel Macron n’a pas eu de colonne vertébrale ni de vision, il a fait exactement l’inverse de ce qu’il a promis. Emmanuel Macron a été plus à gauche que François Hollande et Cécile Duflot en matière de politique du logement. Quelques mesures de flexibilisation sont à noter : le Bail mobilité, la limitation des recours abusifs, la simplification de la procédure de transformation de bureaux en logements, la simplification de l’expulsion locative… Rien de tout ça n’est à nier ce sont des avancées, mais minimes par rapport à l’ampleur des normes ajoutées par cette présidence. Ce qu’il aurait fallu c’est une vraie vision du logement orientée vers la simplification via la fin de l’encadrement des loyers, l’assouplissement des normes de construction, la baisse de la fiscalité sur l’investissement locatif et parallèlement une politique de désinflation en supprimant la possibilité de bénéficier à la fois des APL et d’être rattaché au foyer fiscal de ses parents, une mesure beaucoup plus efficace que son rabot de 5 euros sur les APL pour tous indistinctement adopté en 2017. Aussi, le secteur de l’immobilier est en difficulté à cause de choix hasardeux, d’un contexte international complexe mais aussi à cause d’une hausse des taux d’intérêt dus entre-autres à l’instabilité politique qui est la conséquence directe de la dissolution. Décision macronienne dont la cause, reste, plus de deux ans après toujours énigmatique mais dont la conséquence, elle, est certaine : elle a plongé le pays dans le chaos économique (et pas seulement) le plus total.
